展馆是会展行业的“主战场”，一直以来谈服务、谈管理的文章多，真正关于展馆的讨论倒似神龙一转、见首不见尾，散落在各处。可事实上大家是很关注展馆的，把零散的、大家之言聚集在一起就显得十分重要，因此我们特邀场馆管理专家北辰时代会展公司总经理唐雪做此专栏，以飨读者。

自去年12月接到上级委派，正式负责场馆输出业务以来，已经一年有余。这期间，全国计划建、正在建的场馆项目几乎走了一遍。欣喜的发现会展场馆运营越来越市场化、场馆边界越来越模糊化、投资方越来越信赖专业的力量，随之而来，场馆的投建及运营领域也越来越受关注。

但不可否认的是，还是有很多投资方习惯用房地产的思维来操作会展场馆的建设。笔者一直认为，场馆拥有健康基因至关重要。基因的打造自项目启动已经开始，至开工建设基本确定。会展场馆从项目启动到开工建设，通常有五个关键环节。

当然，这期间还需要很多工作要做，比如环保局的环保评测，质监、安监备案，抗震办的抗震审查，招标确定施工单位、监理单位，到招标办备案等等。但最为关键的环节不外乎以上五项。五个环节中有三个要点必须重视：

其一，项目可研报告。

项目可研报告即对拟建项目的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析以及预测建成后的社会经济效益，这是确定建设项目前具有决定性意义的工作，场馆蓝图的绘制由此开始。

通常用于申请立项批文的可研报告要求有一定工程资质的机构才可以完成。由此在一定程度上也误导了投资方忽视了会展专业力量，以为找个具有A级资质的机构出个报告即可。但场馆体量、功能定位、业态组合、市场预估、技术应用、会展生态建设等等，每一环节都是一项专业课题，都需要慎密调研和科学论证，都对后期的运营效率至关重要。

其二，场馆设计的多方论证。

拿到立项批文，则进入了场馆蓝图的实质性推动阶段，即项目的施工图绘制阶段，一旦施工图报批，再有原则性的改动很困难。此阶段，面临的最重要的矛盾之一，就是“市长”与市场该如何取舍？建酒店、商场或写字楼，市长可能不会过问，但是建会展中心，很少有市长不过问。会展中心代表城市形象，受到关注也在情理之中。如何在二者之间寻找平衡？同样是借助专业！

笔者之前接触过一个案例，会展中心紧邻江边，所以原设计方案依江景建会议室，意图以江景房为卖点，提高市场吸引力。但笔者介入后，否决了这个方案：一方面，由于场馆外观设计的原因，江景一侧形状不规则，做出来的会议室形状势必也是不规则，同时还会牺牲可租用的会议室面积；另外一方面，会议中心不同于酒店，江景房是一个伪命题，试想我们开会的时候，由于安全、私密、投影播放等各种考虑，几乎开会期间是不存在观景需要，江景房存在的市场空间何在？

其三，尽快确定管理模式。

根据资产权和管理权的关系，目前会展中心的运营管理模式可分为如下三种：投资方自建自营；合资经营，即共同投资、拥有和管理项目；委托管理，即所有权和管理权完全分离，不改变所有权性质，由第三方专业公司对场馆进行管理。

前两者较为常见，委托管理尚处于摸索阶段。主要影响因素存在于管理公司资质、管理团队的能力、项目资源数量等诸多方面，因此，这种创新模式的实行并不容易，未来发展也需要长期探索（下期专栏将做详细分析，暂不赘述）。三种管理模式优缺点各异，如何做决策不重要，关键的是如何加快决策，尽快加速管理团队的提早介入。

“九层之台，起于累土”，健康基因的打造自项目启动的那一时刻已经开始！